サブプライムローン（米：subprime lending）とは、主にアメリカ合衆国において貸し付けられたローンのうち、優良顧客（プライム層）向けでないものをいう。
報道機関ではしばしば低所得者向けローンとの説明がされ、低所得者に多額の貸し付けを行ったというニュアンスで取り上げられるが、厳密には通常の住宅ローンの審査には通らないような信用度の低い人向けのローンである。
信用力の評価基準は所得の多寡のみではない。
狭義には、住宅を担保とする住宅ローンに限定され、広義には、自動車担保など住宅以外を担保とするものを含む。
一般的に他のローンと比べて債務履行の信頼度が低い。
このサブプライムローンについてはその担保信用保証が以前から問題になっていたが、米国の格付け企業が中古住宅価格の上昇を前提に高い保証を与えて安心感を与えていた。
しかし、2007年夏頃から主に住宅ローン（狭義のサブプライムローン）返済の延滞率が上昇しはじめ、とうとう住宅バブルがはじけた。
このことにより、2008年にはこの証券を組み入れて世界中に販売された金融商品の信用保証までも完全に劣化してしまい、世界中の金融機関で信用収縮の連鎖がおこった。
サブプライムモーゲージ（subprime mortgage）ともいい、通常は住宅ローン担保証券（RMBSもしくはMBS）の形で証券化され、さらにそれらが債務担保証券（CDO）の形に再証券化されて、金融商品として投資家に販売される。
RMBSやCDOは格付け機関により格付けされており、市場で取引される。
つまり、不動産のローンによる売買そのものを証券化し、金融機関や投資家の間で取引されたことになる。このことによって、ローン契約した債務者の支払は銀行から金融機関や投資家へ移ることになる。
住宅ローンの実施にあたっては、債務者の信用力を数値化したFICO信用点数が用いられる。
十分な信用力を有している債務者に対しては、プライムローンとして扱われる。
ここで所定の基準を満たさない債務者に対する貸付を行う場合を総称し、プライムローンに対して、サブプライム(sub-下に prime-優れた→信用度の低い)ローンと呼ぶ。
債務者の所得水準が低い場合が典型的であるが、所得は高いもののクレジットやローンの利用実績がない場合もこれに該当し、また、信用力を超えた借入を行って不動産投資を行う場合などにも、同様にサブプライムローンが利用されている。
一般的な特徴としては、貸付利率が通常の住宅ローンに比べて高くなり、貸付者が取る信用リスクも高くなる。
このため、債務者が弁済を容易とするための特別なアレンジや、貸付を行う側としては、貸付リスクの分散が通常の住宅ローンよりも重視されることとなる。
ただ、債務者の支払能力が不能になる可能性は十分にあるため債務者の所有する不動産の価値に重点が置かれる。
サブプライムローンの貸付残高は拡大したが、債務者の信用水準が一定基準を満たさない者に集中しているという本質的な特質から、返済の遅延・不能、および波及的効果としての信用の収縮など、以下のような問題点が表面化している。
参考：wikipedia
ノンリコースローン
ノンリコースローン（英語:non-recourse debt, nonrecourse loan、非遡及型融資）とは、返済の原資（元手）とする財産（責任財産）の範囲に限定を加えた貸付方法である。
借り手は債権全額の返済責任を負わない。責任財産からのキャッシュフローのみを返済原資とする事、その範囲を超えての返済義務を負わないことから、原則として保証人を必要としない。
債務者は自己の全資力をもって債務を弁済する義務を負うのが民事法における大原則である。
この原則はたとえ債務に対して物的担保（抵当権等）、人的担保（保証等）があっても変わらない。
抵当目的物を換価しても債務弁済に不足する場合は不足分は一般債権として存続するのが原則である。
しかし、この原則の下では企業が新規事業や新工場の立ち上げなど多額の投資を行うことで、仮に当該投資が失敗に終わった場合、投資とは関係のない従来の本業まで影響を受け、最悪の場合、倒産という事態を招来する可能性すらある。
このように新規投資が企業の命運すら左右するほどのリスクがあるのでは、企業は新規投資を躊躇せざるを得ない。
かかる状態は国民経済上も不利益であり、投資リスクを限定するためのスキームが必要となる。
そこで新規投資を行う企業は、100％子会社として新規投資のみを行うための特別目的会社（SPC）を作り、銀行は当該SPCに融資をするという形を採る。
そして当該SPCが投資の法的な主体となって新規投資を行ない、所有権等も当該SPCの名義とする。
但し、実際の意思決定は親会社が行う形をとる。
この形を採ることによって、当該投資が失敗に終わったとしてもSPCの親会社は株主でしかないので株式の出資分以外に責任を負わないこととなる。（間接有限責任）
そして融資をした銀行はSPCが融資によって投下した資金で取得した資本財のみが引き当て可能額となるのである。
これにより、例えば建設予定のビルとそこからの収益を責任財産とした上でノンリコースで融資を受けて、ビルを建設したがテナントが入らず返済不能に陥った場合であっても、当該のビルからの収益とビルの売却代金以外に関しては差押等の対象とはならない。
主に不動産分野で用いられ、米国では普及している。
借主にとっては万が一返済不能になった場合、強制執行により事業基盤や生活基盤まで失うリスクを著しく低減できる反面、貸主は追加のリスクを負う事になるため、そのプレミアム分の金利が上乗せとなる。
この融資は銀行にとっては従来のように融資先の企業の全資産価値を担保とすることができず、当該投資の成否そのものを判断しなければならないことから、銀行の審査能力が直接に試されることとなる。
また、リスクに見合ったプレミアムの設定、スキームの形成についての技術能力など、銀行に総合的かつ高度な能力が必要とされることとなる。
従って、能力的にかかる形態の融資を行える銀行は外資系及び邦銀ではメガバンク、系統上位機関（農林中金、信金中金等）などに限られる。
残念ながら大手金融機関とシンジケートを組まない限り地方銀行、信用金庫レベルでは、ごく一部の上位地銀を除いて能力的に無理であろう。
不動産を責任財産とする場合、建物・敷地に対する抵当権を設定し、また火災保険の請求権に対して質権を設定してこれらを担保とする事がある。また、返済原資範囲が限定されるため、貸付の際に重視されるのは借主の返済能力よりも、責任財産として設定した物件の収益性が重視される傾向がある。
多くの場合、賃貸オフィスビル等毎月の収益の見込める不動産（収益性不動産）が対象となる貸付スキームである。
不動産分野での活用が多いが、航空機、船舶等の比較的安定したキャッシュフローが期待できる動産を対象とする場合もある。
また、特定の投資プロジェクト(M&A等も)を対象とする場合もある。ソフトバンクのボーダフォン日本法人買収でも利用された。
責任財産限定型ローン、責任財産限定特約付ローン等と呼ぶこともある。
参考：wikipedia
借り手は債権全額の返済責任を負わない。責任財産からのキャッシュフローのみを返済原資とする事、その範囲を超えての返済義務を負わないことから、原則として保証人を必要としない。
債務者は自己の全資力をもって債務を弁済する義務を負うのが民事法における大原則である。
この原則はたとえ債務に対して物的担保（抵当権等）、人的担保（保証等）があっても変わらない。
抵当目的物を換価しても債務弁済に不足する場合は不足分は一般債権として存続するのが原則である。
しかし、この原則の下では企業が新規事業や新工場の立ち上げなど多額の投資を行うことで、仮に当該投資が失敗に終わった場合、投資とは関係のない従来の本業まで影響を受け、最悪の場合、倒産という事態を招来する可能性すらある。
このように新規投資が企業の命運すら左右するほどのリスクがあるのでは、企業は新規投資を躊躇せざるを得ない。
かかる状態は国民経済上も不利益であり、投資リスクを限定するためのスキームが必要となる。
そこで新規投資を行う企業は、100％子会社として新規投資のみを行うための特別目的会社（SPC）を作り、銀行は当該SPCに融資をするという形を採る。
そして当該SPCが投資の法的な主体となって新規投資を行ない、所有権等も当該SPCの名義とする。
但し、実際の意思決定は親会社が行う形をとる。
この形を採ることによって、当該投資が失敗に終わったとしてもSPCの親会社は株主でしかないので株式の出資分以外に責任を負わないこととなる。（間接有限責任）
そして融資をした銀行はSPCが融資によって投下した資金で取得した資本財のみが引き当て可能額となるのである。
これにより、例えば建設予定のビルとそこからの収益を責任財産とした上でノンリコースで融資を受けて、ビルを建設したがテナントが入らず返済不能に陥った場合であっても、当該のビルからの収益とビルの売却代金以外に関しては差押等の対象とはならない。
主に不動産分野で用いられ、米国では普及している。
借主にとっては万が一返済不能になった場合、強制執行により事業基盤や生活基盤まで失うリスクを著しく低減できる反面、貸主は追加のリスクを負う事になるため、そのプレミアム分の金利が上乗せとなる。
この融資は銀行にとっては従来のように融資先の企業の全資産価値を担保とすることができず、当該投資の成否そのものを判断しなければならないことから、銀行の審査能力が直接に試されることとなる。
また、リスクに見合ったプレミアムの設定、スキームの形成についての技術能力など、銀行に総合的かつ高度な能力が必要とされることとなる。
従って、能力的にかかる形態の融資を行える銀行は外資系及び邦銀ではメガバンク、系統上位機関（農林中金、信金中金等）などに限られる。
残念ながら大手金融機関とシンジケートを組まない限り地方銀行、信用金庫レベルでは、ごく一部の上位地銀を除いて能力的に無理であろう。
不動産を責任財産とする場合、建物・敷地に対する抵当権を設定し、また火災保険の請求権に対して質権を設定してこれらを担保とする事がある。また、返済原資範囲が限定されるため、貸付の際に重視されるのは借主の返済能力よりも、責任財産として設定した物件の収益性が重視される傾向がある。
多くの場合、賃貸オフィスビル等毎月の収益の見込める不動産（収益性不動産）が対象となる貸付スキームである。
不動産分野での活用が多いが、航空機、船舶等の比較的安定したキャッシュフローが期待できる動産を対象とする場合もある。
また、特定の投資プロジェクト(M&A等も)を対象とする場合もある。ソフトバンクのボーダフォン日本法人買収でも利用された。
責任財産限定型ローン、責任財産限定特約付ローン等と呼ぶこともある。
参考：wikipedia
不動産担保証券
不動産担保証券（MBS、Mortgage-backed securities）とは、不動産担保融資を裏づけとして発行された資産担保証券（ABS、Asset-backed securities）の一種です。
モーゲージとは、不動産を購入するために行った借入金の返済を保証するために差し入れられた不動産の担保のこと。
融資の返済スピードが期限前繰上償還により変化するためにデュレーションが決まっておらず、通常の債券と異なる。
アメリカではジニー・メイ（連邦政府抵当金庫）、ファニー・メイ（連邦住宅抵当公庫）、フレディマック（連邦住宅金融抵当金庫）といった政府系機関の発行残高が大きなシェアを占める。
政府による全額出資により設立され、完全な政府保証のあるジニーメイに対し、民間上場企業であるファニーメイ、フレディマックには明示された政府保証はないが、住宅政策支援機関として優遇措置がとられていることが暗黙の政府保証とされ、これらの機関により発行される不動産担保証券は国債に次ぐ信用力を持つ。
日本では住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が住宅ローン債権の証券化を始めたことにより、不動産担保証券市場が拡大してきている。
また、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取って証券化を行う仕組みが出来たことにより、金利を長期間固定した住宅ローンが広がった。
証券化の関係者
日本において、昭和恐慌の際に法制化された抵当証券との違いは以下の証券化の枠組である。
オリジネーター : 証券化する債権を保有している金融機関。
サービサー : 証券化された債権を管理し、貸付金の回収、担保の処分、投資家への元利金の支払いなどを代行する会社。日本ではオリジネーターがサービサーを兼ねる場合が多い。
SPV : Special Purpose Vehicleの略。
最も単純な証券化スキームは、SPVとして信託を採用し、オリジネーターが保有する不動産担保融資債権を信託設定し、その信託受益権を投資家へ販売するもの。
その他に特定目的会社（SPC）を使った証券化手法は様々存在するが、オリジネーターの信用リスクを遮断し、SPVを倒産隔離しておく必要がある。
不動産担保証券の種類
不動産担保証券は、証券化する貸付金の種類により大きく以下の二つに分類される。
RMBS（Residential mortgage-backed security） :住宅ローン債権を証券化したもの。
CMBS（Commercial mortgage-backed security） :商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの。
また、投資家の需要に応じてキャッシュフローを組替えることにより、様々な形態で発行されている。
パス・スルー証券 : オリジネーターに支払われた返済金をそのまま証券の購入者に支払うタイプの証券。
モーゲージ担保証券 (CMO、Collateralized mortgage obligation) ：パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローを何らかの基準（繰上償還の時期など）により複数のトランシェに分割し、それぞれを違う種類の証券とするもの。
ストリップ証券: パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローは利息部分と元本部分に分解できる。それぞれのキャッシュフローをストリップ債として組成したものが、IO証券とPO証券。
IO証券：パス･スルー証券の利息部分のキャッシュフローを証券化した商品。IOとはInterest-onlyのこと。
PO証券：パス･スルー証券の元本部分のキャッシュフローを証券化した商品。POとはPrincipal-onlyのこと。
参考：wikipedia
モーゲージとは、不動産を購入するために行った借入金の返済を保証するために差し入れられた不動産の担保のこと。
融資の返済スピードが期限前繰上償還により変化するためにデュレーションが決まっておらず、通常の債券と異なる。
アメリカではジニー・メイ（連邦政府抵当金庫）、ファニー・メイ（連邦住宅抵当公庫）、フレディマック（連邦住宅金融抵当金庫）といった政府系機関の発行残高が大きなシェアを占める。
政府による全額出資により設立され、完全な政府保証のあるジニーメイに対し、民間上場企業であるファニーメイ、フレディマックには明示された政府保証はないが、住宅政策支援機関として優遇措置がとられていることが暗黙の政府保証とされ、これらの機関により発行される不動産担保証券は国債に次ぐ信用力を持つ。
日本では住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が住宅ローン債権の証券化を始めたことにより、不動産担保証券市場が拡大してきている。
また、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取って証券化を行う仕組みが出来たことにより、金利を長期間固定した住宅ローンが広がった。
証券化の関係者
日本において、昭和恐慌の際に法制化された抵当証券との違いは以下の証券化の枠組である。
オリジネーター : 証券化する債権を保有している金融機関。
サービサー : 証券化された債権を管理し、貸付金の回収、担保の処分、投資家への元利金の支払いなどを代行する会社。日本ではオリジネーターがサービサーを兼ねる場合が多い。
SPV : Special Purpose Vehicleの略。
最も単純な証券化スキームは、SPVとして信託を採用し、オリジネーターが保有する不動産担保融資債権を信託設定し、その信託受益権を投資家へ販売するもの。
その他に特定目的会社（SPC）を使った証券化手法は様々存在するが、オリジネーターの信用リスクを遮断し、SPVを倒産隔離しておく必要がある。
不動産担保証券の種類
不動産担保証券は、証券化する貸付金の種類により大きく以下の二つに分類される。
RMBS（Residential mortgage-backed security） :住宅ローン債権を証券化したもの。
CMBS（Commercial mortgage-backed security） :商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの。
また、投資家の需要に応じてキャッシュフローを組替えることにより、様々な形態で発行されている。
パス・スルー証券 : オリジネーターに支払われた返済金をそのまま証券の購入者に支払うタイプの証券。
モーゲージ担保証券 (CMO、Collateralized mortgage obligation) ：パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローを何らかの基準（繰上償還の時期など）により複数のトランシェに分割し、それぞれを違う種類の証券とするもの。
ストリップ証券: パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローは利息部分と元本部分に分解できる。それぞれのキャッシュフローをストリップ債として組成したものが、IO証券とPO証券。
IO証券：パス･スルー証券の利息部分のキャッシュフローを証券化した商品。IOとはInterest-onlyのこと。
PO証券：パス･スルー証券の元本部分のキャッシュフローを証券化した商品。POとはPrincipal-onlyのこと。
参考：wikipedia
不動産投資
不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下すること全般を言います。
具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るインカムゲインと、 その不動産を購入した金額以上でのキャピタルゲインを期待します。
また、不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資商品と言われます。
不動産は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまうリスク、すなわち危険性を伴っているが、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いです。
バブル時は、キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流だったが、バブル崩壊後アメリカの不動産投資指標として収益還元方的な考えで不動産投資が現在の主流となる。また近年は低金利、インフレの為不動産投資時期としては、良い環境と考えます。
１０月以降最悪です。
具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るインカムゲインと、 その不動産を購入した金額以上でのキャピタルゲインを期待します。
また、不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資商品と言われます。
不動産は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまうリスク、すなわち危険性を伴っているが、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いです。
バブル時は、キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流だったが、バブル崩壊後アメリカの不動産投資指標として収益還元方的な考えで不動産投資が現在の主流となる。また近年は低金利、インフレの為不動産投資時期としては、良い環境と考えます。
１０月以降最悪です。
不動産
民法で定める不動産とは以下のとおりです。
土地及びその定着物をいう（民法86条1項）。
不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。
不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（民法177条など）。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（民法370条）。
このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。
民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（民法177条）。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。
そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。
但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。
ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。
しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。
参考：wikipedia
土地及びその定着物をいう（民法86条1項）。
不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。
不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（民法177条など）。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（民法370条）。
このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。
民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（民法177条）。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。
そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。
但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。
ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。
しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。
参考：wikipedia
