2017年10月20日

不動産担保証券

不動産担保証券(MBS、Mortgage-backed securities)とは、不動産担保融資を裏づけとして発行された資産担保証券(ABS、Asset-backed securities)の一種です。

モーゲージとは、不動産を購入するために行った借入金の返済を保証するために差し入れられた不動産の担保のこと。

融資の返済スピードが期限前繰上償還により変化するためにデュレーションが決まっておらず、通常の債券と異なる。

アメリカではジニー・メイ(連邦政府抵当金庫)、ファニー・メイ(連邦住宅抵当公庫)、フレディマック(連邦住宅金融抵当金庫)といった政府系機関の発行残高が大きなシェアを占める。

政府による全額出資により設立され、完全な政府保証のあるジニーメイに対し、民間上場企業であるファニーメイ、フレディマックには明示された政府保証はないが、住宅政策支援機関として優遇措置がとられていることが暗黙の政府保証とされ、これらの機関により発行される不動産担保証券は国債に次ぐ信用力を持つ。

日本では住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)が住宅ローン債権の証券化を始めたことにより、不動産担保証券市場が拡大してきている。

また、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取って証券化を行う仕組みが出来たことにより、金利を長期間固定した住宅ローンが広がった。


証券化の関係者

日本において、昭和恐慌の際に法制化された抵当証券との違いは以下の証券化の枠組である。

オリジネーター : 証券化する債権を保有している金融機関。

サービサー : 証券化された債権を管理し、貸付金の回収、担保の処分、投資家への元利金の支払いなどを代行する会社。日本ではオリジネーターがサービサーを兼ねる場合が多い。

SPV : Special Purpose Vehicleの略。

最も単純な証券化スキームは、SPVとして信託を採用し、オリジネーターが保有する不動産担保融資債権を信託設定し、その信託受益権を投資家へ販売するもの。

その他に特定目的会社(SPC)を使った証券化手法は様々存在するが、オリジネーターの信用リスクを遮断し、SPVを倒産隔離しておく必要がある。


不動産担保証券の種類

不動産担保証券は、証券化する貸付金の種類により大きく以下の二つに分類される。

RMBS(Residential mortgage-backed security) :住宅ローン債権を証券化したもの。

CMBS(Commercial mortgage-backed security) :商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの。

また、投資家の需要に応じてキャッシュフローを組替えることにより、様々な形態で発行されている。

パス・スルー証券 : オリジネーターに支払われた返済金をそのまま証券の購入者に支払うタイプの証券。

モーゲージ担保証券 (CMO、Collateralized mortgage obligation) :パス・スルー証券から支払われるキャッシュフローを何らかの基準(繰上償還の時期など)により複数のトランシェに分割し、それぞれを違う種類の証券とするもの。

ストリップ証券: パス・スルー証券から支払われるキャッシュフローは利息部分と元本部分に分解できる。それぞれのキャッシュフローをストリップ債として組成したものが、IO証券とPO証券。

IO証券:パス・スルー証券の利息部分のキャッシュフローを証券化した商品。IOとはInterest-onlyのこと。

PO証券:パス・スルー証券の元本部分のキャッシュフローを証券化した商品。POとはPrincipal-onlyのこと。
参考:wikipedia
posted by きいち at 12:03| 不動産ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。